دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در کانون توجه

در این مطلب، جزئیات مربوط به «دعوی الزام به تنظیم سند رسمی» ارائه شده است.

  دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

دعاوی به دو قسمت  دعوی مالی و دعوی غیر مالی  تقسیم بندی میشود :

1 -  دعوی مالی : در دعوی مالی خواسته خواهان یا وجه نقد است یا مقصود از طرح دعوی رسیدن به مال است .

مانند : دعوی مطالبه وجه یا استرداد دستگاه یا الزام به انجام تعهد مبنی بر احداث ساختمان .

2 – دعوی غیر مالی : در دعاوی غیر مالی خواسته خواهان مطالبه مال و رسیدن به مال                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             

اقدامات دعوی الزام به تنظیم سند رسمی :

1 –  تقویم خواسته : در دعاوی مالی حتماً بایستی خواسته مقوم و مشخص گردد . تقویم خواسته از اختیارات خواهان دعوی است .

2 – پرداخت هزینه دادرسی .

اثرات تقویم خواسته :

1 – مشخص شدن صلاحیت دادگاه .

2 – مشخص شدن میزان هزینه دادرسی که اگر خواسته مال منقول باشد بر مبنای بهای خواسته هزینه دادرسی پرداخت می شود . ولی اگر خواسته مال غیر منقول باشد بایستی هزینه دادرسی بر مبنای ارزش منطقه ای که از سوی اداره دارایی اعلام خواهد شد هزینه دادرسی پرداخت خواهد شد .( قانون وصول برخی از درآمد های دولت ).

ماهیت دعوی الزام به تنظیم سند :

در این بحث فرض بر این است که موضوع صلاحیت منتفی گردیده است .

ماده 20 قانون مدنی : کلیه دیون از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستاجره از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول است ولو اینکه مبیع یا عین مستاجره از اموال غیر منقول باشد .

دعاوی راجع به اموال غیر منقول بر اساس رای وحدت رویه شماره 31 مورخه 5 / 9 / 63  :

1 -  دعوی ناشی از عقود و قراردادها باشد .

2  - دعوی ناشی ازغیر عقود و قراردادها باشد .مثل : غصب و ...  .  در این حالت دعوی در دادگاه محل اسقرار مال غیر منقول اقامه می شود .

مقدمات دعوی الزام به تنظیم سند رسمی :

1 – دعوی مطروحه نسبت به مالی باشد که دارای سند رسمی است و در ضمن دادخواست ، خواهان باید یک سند عادی ( مبایعه نامه ) را ارائه نماید .

2 – در بدو صدور دستور تعیین وقت برای رسیدگی ، حتماً بایستی سوابق  ثبتی و مالکیتی ملک استعلام گردد .

نکته 1  -  در دعوی الزام به تنظیم سند اگر ملک دارای سند رسمی باشد دعوی مطروحه قابلیت استماع دارد و گرنه قرار عدم استماع دعوی صادر می شود .( بر اساس ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی ) .

نکته 2  -  باید مشخص شود که آیا ملک طلق ( آزاد ) است یا خیر در بازداشت یا رهن میباشد ؟ در فرض آزاد بودن مشکلی نیست ولی در فرض در رهن بودن یا بازداشت بودن ملک امکان صدور حکم الزام به تنظیم سند وجود ندارد .

در خصوص مبایعه نامه های استنادی خواهان  احراز وقوع عقد بیع در مبایعه نامه ضروری است و وقتی این موضوع احراز گردید چند فرض بوجود می آید :

1 – فروشنده متعهد گردیده است که در تاریخ مشخص سند رسمی را به نام خریدار تنظیم نماید ، در این صورت قبل از سر رسید تاریخ تعیین شده  ، دعوی  الزام به تنظیم سند قابلیت طرح ندارد .

2 – در مبایعه نامه از زمان تنظیم سند رسمی بحثی به میان نیامده است ، در این صورت چون الزام به تنظیم سند رسمی از الزامات عقد بیع است لذا امکان طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد .

مستندات این بحث مواد 220 و 225 قانون مدنی و قاعده " الزام به شئی الزام به لوازم آن نیز است " میباشد .

3 – در مبایعه نامه استنادی ، الزام به تنظیم سند رسمی موکول به پرداخت ثمنی یا وجهی شده باشد در این صورت در صدور حکم ، در خاتمه باید نوشته شود " حکم بر تنظیم سند رسمی بنام خواهان در قبال پرداخت باقیمانده ثمن به میزان .... ریال .

نکته : اگر ملکی به دفعات فروخته شده باشد مثلاً الف به ب و ب به ج و ج به د فروخته باشند و سند رسمی بنام شخص الف باشد و آخرین معامله بین ج و د باشد ، در این صورت خواهان باید به طرفیت تمامی اشخاص ( الف ، ب ، ج ، د ) اقامه دعوی نماید . ( بصورت تعاقب ایادی ) .

اگر استعلام شود و ملک در بازداشت یا رهن باشد :

-  اگر ملک در رهن بانک باشد بعضی از محاکم حکم الزام به تنظیم سند رسمی را با حفظ حقوق مرتهن صادر می کنند . بهتر است و اساساً رویه قضایی این است که چنین دعوایی رد شود چون : حق مرتهن حق عینی است .

-  در مواردی که ملک مورد معامله در رهن یا بازداشت باشد بهتر است خواهان دعوایی تحت عنوان :  الزام به فک رهن یا رفع بازداشت و الزام خوانده به تنظیم سند رسمی توأمان  مطرح نماید .

-  فک رهن از جمله تعهداتی است که شخص میتواند بجای متعهد انجام دهد و هزینه ها ی آن را از متعهد مطالبه کند .

موانع دعوی الزام به تنظیم سند رسمی :

اگر ملک در رهن بانک باشد ، در این صورت  بر اساس ماده 793 قانون مدنی ، جلسه رسیدگی تشکیل می شود و به خواهان ابلاغ می گردد که چون ملک در رهن است نمی شود در دعوا رای صادر کرد یا باید فک رهن شود یا مرتهن کتباً اجازه بدهد .

رای وحدت رویه شماره 620 مورخه 20 / 8 / 1376 دیوانعالی کشور :

مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود لیکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حقّ عینی و حقّ تقدم ایجاد می شود که میتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتیکه منافی حقّ مرتهن باشد نافذ نخواهد بود اعمّ از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حقّ مرتهن باشد یا بالقوه ،بنا به مراتب مذکور ، در جایی که بعد از تحقّق رهن ، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده ، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حقّ مرتهن منافات داشته و نافذ نیست ، در نتیجه رای شعبه چهاردهم دیوانعالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود . این رای وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوانعالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است .

- دعوی تحویل مبیع ربطی به دعوی الزام به تنظیم سند ندارد مگر اینکه عین مرهونه در تصرف مرتهن باشد .

- ملکی که در رهن بانک قرارداده شده ممکن است سند تفکیکی نداشته باشد در این صورت خریدار میتواند  دعوی الزام فروشنده به اخذ پایان کار ساختمان از شهرداری ، تفکیک ملک ، فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را بصورت یکجا (توأمان) مطرح نماید .

- در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است مالکین ملک افراد متعدد باشند در این صورت برای اینکه اگر خریدار با تمامی مالکین معامله کرده باشد باید همه آنها را بعنوان خوانده دعوی قرار دهد ، اگر بر علیه تعدادی از مالکین دعوی مطرح نماید به نظر برخی از محاکم رای عدم استماع دعوی صادر میشود ، ولی بنظر برخی میتوان بر علیه همان خواندگان طرف دعوی رای بر الزام به تنظیم سند رسمی صادر کرد .

- در تنظیم قراردادهای فروش ، وجه التزام نیز قید می شود این امر چه حکمی دارد؟

در ماده 230 قانون مدنی ذکر گردیده : اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف  ، متخلف مبلغی را بعنوان خسارت تأدیه نماید حاکم نمیتواند اورا به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم نماید .

-  برخی اوقات وجه التزام برای تأخیر انجام تعهد است مثلاً: به ازای هر روز تأخیر ده هزار تومان بپردازد در این صورت شخص میتواند همزمان با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ، خسارت تاخیر انجام تعهد را نیز مطالبه کند .

-  در برخی موارد وجه التزام برای عدم انجام تعهد است مثلاً قید شود فروشنده مکلف است مبلغ 50 میلیون ریال بعنوان خسارت عدم انجام تعهد بپردازد .

 تذکّر : دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با دعوی الزام به انجام تعهد قابل جمع نیست .

دعاوی طاری در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی : در کنار دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است دعاوی مختلفی نیز مطرح شود مثلاً در قبال دعوی خواهان ، خوانده  نیز دعاوی مثل فسخ معامله و بطلان معامله و ... را مطرح نماید در این صورت تکلیف چیست ؟

در این صورت چون این نوع دعاوی با هم مرتبط هستند باید قرار وحدت رسیدگی صادر و به پرونده ها بصورت یکجا رسیدگی نمود .

توجه : بر اساس ماده 141 قانون آیین دادرسی مدنی ، بین دو دعوا وقتی ارتباط کامل وجود دارد  که اتّخاذ تصمیم در یکی موثر در دیگری باشد .

- اگر بعد از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی و قطعیت آن ، در مرحله اجرا مشخص شود که سند بنام دیگری است در این صورت پرونده اجرائی ، سالبه به انتفاء موضوع و غیر قابل اجراء می باشد .